春城365||昆明市商办loft公寓或成稀缺产品

11月16日，昆明市自然资源规划局印发了《关于进一步规范建筑工程项目审查的实施意见》，其中有关商务办公建筑的审查规定，将对昆明大量开发的商办LOFT产生重大影响。

在此次《实施意见》中，昆明市自然资源规划局按照《办公建筑设计标准》，对昆明的办公建筑进行了两点重要调整。

第一：未来除已纳入土地出让合同的规划条件明确规定可配建公寓的情形外，昆明将不再审批公寓项目。

第二：严格控制办公项目层高。开放式或半开放式办公建筑面积占所在标准层面积50%以上时，层高不得＞4.5米；其他类型办公建筑层高不得＞4.0米。

按照上述规定，意味着除非土地规划就允许开发公寓，否则，利用写字楼改造成所谓商办LOFT，也就是公寓的产品将很难通过审批。目前昆明市场上大量销售的商办LOFT公寓将有可能从此绝迹。

从2016年至今，昆明的公寓存量一直在增加。到今年为止，昆明公寓存量面积达到311.79万平方米，存量套数6万余套，去化周期达22个月。

导致公寓产品去化艰难的原因，除了公寓产品自身有着水电费高、不能落户、产权年限短的缺点，也与部分开发商不断将写字楼改成公寓出售有关。

根据昆明锐理2020年10月昆明房地产市场研究报告显示，截至2020年10月31日，昆明商业库存有694.39万平方米，去化周期还需要15.80年。

由于商业库存面临更大的去化压力，部分开发商采取了将写字楼改造为公寓出售的方式，尤其是利用写字楼普遍4.5米的层高，可以改造出比较受市场欢迎的LOFT户型。

►‍‍‍‍昆明典型的LOFT公寓

这样的操作虽然对于整体商业去库存有一定的帮助，但也无形中加大了公寓库存去化的压力。

此次《实施意见》印发后，开发商再利用商务办公项目改造LOFT公寓将变得十分困难，因为将非开放式办公建筑的层高限制到4米以下之后，无论怎么设计，都很难隔出两层空间。而开放式办公空间虽然仍有4.5米层高，但难以分割为独立单元出售。这样一来，昆明写字楼改公寓的风潮将会被遏制，公寓供应量也会下降，去化加快，但随之而来的是写字楼供应增加，租售更加困难。

近几年来，LOFT跃层公寓由于有着低总价高得房率的优点，再加上设计新颖、风格时尚，一度成为了备受年轻一代热捧的产品。

►‍‍‍‍LOFT公寓

如昆明广场悦中心、万达广场旁的H公寓等标杆LOFT公寓，甚至曾卖到1.3万/平米，价格直追住宅。

但无论是商办产品或者纯粹的公寓产品，想要做成LOFT跃层，前提条件都是拥有足够的层高。出于居住舒适度的考虑，目前国内主流住宅产品的层高一般不低于2.8米。而目前市场上主流的层高4.5米的LOFT公寓，除去10公分的隔断板后，实际上每层层高只有2.2米左右，舒适度已经不算理想。

►‍‍‍‍4.5米层高LOFT产品垂直空间已经十分紧凑

当层高被限制到4米以下之后，再做LOFT产品则变得不现实。除去10公分的隔断板后只剩下3.9米，这捉襟见肘的层高无论如何分配，设计出来的LOFT产品在居住舒适度方面都将大打折扣。

因此，此次《实施意见》虽然没有明令禁止LOFT产品入市，但将层高进行严格限制后，昆明市场未来再出现商办LOFT新项目的可能性已经不大。

出台这样的政策，相信对于昆明未来控制公寓总量会起到一定的作用，有助于市场加速公寓库存去化。

但从另一种角度来看，《实施意见》也使得目前昆明市场上的LOFT公寓产品成为了卖一套少一套的绝版货源，现有的LOFT公寓价格或许会有一定程度上涨。

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